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房屋“養老金”如何給房子養老?

時間:2019-01-03

   要說養老金,人人都熟知,就是當我們老了的時候,可以領用這筆錢來為自己提供保障;但要說我們居住的房子,同樣也有一筆“養老金”,可以用來為房子提供保障,卻是很多人都覺得新鮮的事兒。

  房屋“養老金”,即商品住宅維修資金,它與我們每一個人都息息相關。

  但一直以來,這筆資金或許因為沉淀得多、使用得少,以至于在一些媒體報道中被稱為“沉睡的資金”。而如何“喚醒”這筆資金,也在業界引起不小的熱議,各地也在積極地探索。

  既然要喚醒,不妨從了解住宅維修資金開始——

  這筆錢從何而來,盤子究竟有多大?作為房屋的“養老金”,這筆錢何時能用,究竟用到何處?既是關乎每一個人的利益,這筆錢又由誰來保管,能否確保安全?

  只有一一解答了這些疑惑,還原一個真實的、你所不知道的住房維修資金,才能真正去“喚醒”它,用好讓這筆資金,來為我們的房子“養老”。

  房屋“養老金”規模究竟有多大

  關于房屋“養老金”的規模,此前,中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會曾公布過的一組數據顯示,到目前為止,我國收繳的維修資金規模在5000億元左右。

  而市場上也有另一種說法,據初步統計,截至目前,全國各地交存的住宅專項維修資金已超過1萬億元。但不論是5000億元還是1萬億元,都算得上是一筆巨額的資金。

  這筆巨額的房屋“養老金”如何累積而成?

  “這是每一套住宅都需要繳納的資金,而且從上世紀90年代后期就開始有了房屋維修資金制度,到今天,也差不多有10多年,近乎20年的積累。”據上海市住房保障和房屋管理局、市物業管理事務中心主任馬浩元介紹,我國的房屋維修資金制度從1998年就開始實施,上海更早一些,從1996年就開始建立了商品住宅維修資金,來為商品住宅歸集一筆“養老金”。

  具體而言,這筆資金歸集自開發商和購房人兩部分。按照2000年出臺的 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”),首期維修資金基本上為一次性繳納,開發商在辦理新建商品住宅所有權初始登記前,以及購房人在辦理產證前,均要各自按照相關標準來繳納維修資金。如果是配備電梯的商品房,開發商按照每平方米建筑面積成交價的4%來繳納,購房者則交3%; 如果是非電梯房,那么,開發商交3%,購房者就交2%。關于成本價,全市也有一個相對統一的標準,2000年年底之前出售的商品住宅,每平方米建筑面積成本價以1198元計價,而之后出售的則以1295元計價。

  這一標準,到目前為止,沒有變動過。“對于老百姓而言,自己究竟交了多少維修資金,按照這個標準都可以很快地算出來。”馬浩元說。

  最新統計顯示,截至去年12月底,上海全市累計歸集商品住宅維修資金規模已達457.3億元。這筆資金覆蓋了全市1996年之后出售的商品住宅,1996年之前還有部分商品住宅尚未歸集維修資金。不過,據透露,這一遺留問題馬上也會解決,關于住宅小區綜合治理若干意見“三年行動計劃”,年內將會出臺,其中對1996年之前出售的商品住房如何歸集維修資金有了明確的應對措施。

  這筆錢如何為房屋“養老”

  既然住宅維修資金經歷了多年的積累,規模著實不小。按照相關管理辦法,這筆資金專款專用,用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  但從目前來看,這筆資金的使用效率如何,作為房屋“養老金”,其在為房屋提供保障時,究竟發揮了多大作用,在全國范圍內曾經引發質疑。

  據此前披露的數據,全國繳存的公共維修資金總額超過萬億元,但使用率卻不足1%。截至2013年7月,北京繳存維修資金348.1億元,使用5.38億元,使用率為1.55%。截至2012年10月,廣州市繳存維修資金約81億元,使用8000萬元,使用率僅為0.99%。這組數據被用于證明維修資金使用率低、流通不暢。

  實際上,維修資金使用率應該達到多少才算正常合理?業界對此并沒有明確共識。在馬浩元看來,維修資金的使用率并不應該是越高越好,使用率的數值如果很高,從側面反映出房屋的建筑質量堪憂。反過來,如果維修資金能夠實現房屋“應修盡修”,那么其使用率低也未嘗不是一件好事。

  外界關注“使用率”這個數字,其實是對當地管理效率的質疑。很多問題都卡在了“流通不暢”上,比如一些住宅遇到亟須修理的問題時,卻仍要向主管部門層層申請,管理部門并非在一線,還要先了解實際情況,進行評估然后審核,整個流程一定會是漫長的。而且,使用維修資金時,還有兩個“2/3”的門檻,即住宅維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過方可使用。往往遇到緊急維修的時候,原本兩個“2/3”的安全保障,客觀上也會成為資金使用的障礙。

  在理順維修資金運行機制這一方面,上海做了很多積極地探索。據上海物業管理事務中心維修資金管理科科長張炳軍介紹,上海在2000年出臺的管理辦法中就已經明確,維修資金在歸集完畢后,這筆資金就屬于全體業主,由業主大會來決定開支。在業主大會成立之前,維修資金會由物業所在地的房管部門代為保管,并存在專戶銀行。住宅小區一旦成立了業主大會,那么就由業主大會來開立維修資金賬戶,這筆資金就會劃轉存入這一賬戶。

  由于上海的商品住宅小區成立業主大會的比例較高,目前已達到符合成立條件小區總數的80%左右,大部分維修資金都已陸續劃轉至業主大會的專用賬戶上。統計數據顯示,上海目前累計歸集的400多億元商品住宅維修資金中,200多億元的資金已下撥至業主大會,僅有190多億元仍在房管部門的賬戶上代為管理。

  為了進一步盤活維修資金,上海在2011年出臺了《上海市住宅物業管理規定》、《關于加強物業定期維修、緊急維修以及維修資金管理若干問題的通知》,為小區的“急診”問題開啟了綠色通道。比如,將電梯安全、給水排水設備故障、消防安全隱患、房屋外墻脫落、屋頂屋面外墻滲漏等情況,列入緊急維修的范圍。這些緊急維修可以由業委會開會討論決定,迅速做出反應。這一系列積極地探索也提升了維修資金的使用效率。

  上海的探索和實踐,也取得了一定成效。到去年底,全市累計使用商品住宅維修資金39.6億元,占資金總額的8%。其中,去年新增歸集的39億元維修資金,則使用了6.6億元,使用率約17%。

  如何確保資金花得物有所值

  對老百姓而言,更重要的是資金如何確保安全,而且花得每一分錢都能物有所值。這也是考驗管理者智慧的一道難題。

  事實上,在對維修資金的質疑聲中,已經有不少對“對這筆錢究竟去了哪里”的猜忌,有人把矛頭指向管理部門,認為這筆錢存在管理部門的賬戶上,并沒有真正的“沉睡”,而是成了一些利益部門拿來“錢生錢”的生財工具;也有人把矛頭指向商業銀行,認為這筆錢,業主用起來不易,被管理部門存在指定的銀行賬戶上,成為商業銀行頗為豐厚的優良資產,銀行不需要擔心大比例提現,可以從容“騰挪”;此外,也有人把矛頭指向物業或是業委會,認為在維修項目的報價上會存在一定水分,個別利益相關者可以從中謀取私利,等等。

  “老百姓有這些擔憂,很正常。我們要做的就是讓所有的賬目都公開透明,即便放權給業主大會,作為監管部門,我們也要進行嚴格的把關。”馬浩元告訴記者,上海在全國范圍內,率先建立了一套監管體系,最大的亮點就是信息化。在強大的信息系統支撐下,維修資金的立項、申請、使用等,全部都在網上操作,流程規范,任何個人在這個過程中都接觸不到現金流。在信息化基礎上的項目三審,第三方審價、審計,以及銀行作為放款者的最后審核,把資金運作風險降到最低。

  舉例來說,業主通過的公共維修項目,相關維修企業給出的報價,必須通過第三方機構的審價,而這第三方機構由賬戶開立銀行推薦,免費提供服務;通過審價,一是確保項目真實存在,二是避免報價高估冒算,盡可能地擠出水分;只有通過了審價,而且各方面申請材料都齊備了,銀行審核完畢后放款;在業委會到期換屆時,還要請第三方機構對業委會任期內的維修資金、小區公共收益進行財務審計,進一步保障資金的安全和使用的合規。

  “嚴格三審,能確保維修資金用得更加合理。”馬浩元說,目前,上海各個小區在維修資金使用上曝出來的資金安全問題相對較少。而針對管理部門對部分維修資金代為管理,上海在這方面也是嚴格控制的,在沒有成立業主大會,尚沒有開立維修資金專用賬戶的小區,房管部門代為管理資金,但這部分資金也是存入專用賬戶的,待業主大會組建、賬戶開立后,本金連帶利息一并劃轉。而且所有的賬目都在網上公開可查。

  關于賬目的公開,根據“管理辦法”,業委會應當每月與開戶銀行核對維修資金賬目,并將維修資金使用情況,每半年向全體業主公布一次。馬浩元坦言,目前滬上絕大多數小區的業委會已經做到了賬目的公開,但也有一些仍未做到。

  馬浩元透露,今年上海還要做兩件事,來進一步完善監管體系。

  一是培育一批咨詢機構,來解決業委會專業性不夠的問題。根據目前維修資金制度實施過程中暴露出來的問題,很多時候住宅出現了一點小問題,業委會為了省錢或是覺得小問題不影響安全,暫不去修理,殊不知小問題不修理,可能會埋下安全隱患,逐漸演變成大問題,到時就要花更大的代價。通過專業咨詢機構,可為項目要不要修,怎么修提供專業咨詢。

  二是要把目前商品住宅已經使用的近40億元維修項目,比如什么項目、請了誰來修、花了多少錢等等,全部羅列并在網上公開,屆時還會請一些業內專家來點評分析。“我們想要通過數據積累,加上專家評定分析,歸納出住宅小區維修中合理價格,哪些維修企業最受歡迎等,這些問題老百姓關心,最好能夠制定出相關目錄,供業委會和業主們參考。”馬浩元說。

  房屋“養老金”花完了怎么辦

  對上海而言,400多億元規模的商品住宅維修資金,看似規模不小。但具體到單個小區,隨著使用率的逐步提升,也會有用完的一天。

  張炳軍告訴記者,過去很長一段時間,維修資金用得不多,有住宅使用年限不長、維修需求不高的因素,未來,越來越多的商品住宅使用超過10年,其維修率會逐漸升高。

  參照售后公房的維修資金使用率,截至去年底,上海全市售后公房維修資金余額為131億元,累計使用78.8億元。售后公房的維修頻率和資金使用率,明顯高于商品住宅,重要的原因就是使用年限長。“當我們的商品住宅也到了中年,并逐步邁向老年階段,維修資金這筆房屋‘養老金’就真正到了派大用場的時候。”

  據張炳軍透露,目前上海全市范圍內的商品住宅,已有200-300個小區維修資金賬戶余額不足30%,面臨著續籌問題。也就是說,每家每戶要再次按照比例繳納住宅維修資金了。但續籌肯定沒有購房時一次性籌集來得容易,按100平方米面積的住宅來計算,住戶及開發商繳納的維修資金基本上為6475元-9065元,相對于購房款,這筆資金自然不算大頭,而且購房者只有繳納了這筆資金才能辦理產證,大多數人都會欣然接受。但一旦到了要重新籌集這一筆資金時,對住戶而言,卻是一筆不小的開支。一次性繳足維修資金確實比較困難。

  如何續籌更加合理?目前最主要的方式,就是從小區的公共收益中得到補充。小區的公共收益,是指利用小區公共部分進行經營獲得的收益,比較常見的包括公共區域的廣告收益,如轎廂廣告、戶外廣告等; 同時小區公共區域的停車費收益也是一個塊重要組成部分;此外,小區公共區域內租賃的攤位收益,或是利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經營收入,等等。這些公共收益是全體業主共有,同樣由業主大會來決定支配。不過,這其中要扣除物業為獲取公共收益而支出的相關成本。據透露,目前新建商品住宅小區,每年交到業主大會賬戶上的公共收益資金約為2億多元。這筆資金用來補充維修資金,自然是最合適不過,也是最容易操作的方式。

  續籌的另一種方式,則是在業主每月繳納物業管理費,多繳納一部分維修資金。這一模式在深圳運用得比較成熟,被稱為“深圳模式”。3000多元的維修資金,如果分兩年或是更長時間,平攤到每個月按月繳納,僅以兩年來計算,業主每月只需多繳納100多元。這樣一來,業主負擔增加不明顯,比較容易接受。而且對于維修資金賬戶而言,每月進賬也足以維持小區的日常維修,直到維修資金賬戶余額達到一定標準,就可暫停籌集。

  無論從上海還是全國來看,維修資金雖仍有大量的資金沉淀,但續籌問題也正逐步開始顯現。每一個城市每一個小區都有著不同的現實情況。

  “目前,面臨維修資金續籌的,基本上以上述這兩種方式為主,在上海,第一種方式更多一些。”馬浩元也提出了第三種方式的建議:如果公積金可以用來繳納維修資金,在制度的合理設置下,可行性也很高。原本公積金只能用于貸款購房,但目前上海、廣州等一些城市已經拓寬了公積金使用渠道,租房以及繳納物業費均可申請使用個人公積金。


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